房地產指南 定型化契約範本:住宅包租契約書及應約定及不得約定事項

中華民國108年2月23日內政部內授中辦地字第1080260815號函訂定

住宅包租契約書範本

內 政 部 編

中華民國108年2月

 

立契約書人出租人_____,包租業_____,茲為住宅租賃事宜,雙方同意本契約條款如下:

 

第一條 租賃標的

(一)租賃住宅標示:

1、門牌__縣(市)__鄉(鎮、市、區)__街(路)__段__巷__弄__號__樓之__(基地坐落__段__小段__地號)。無門牌者,其房屋稅籍編號:____或其位置略圖。

2、專有部分建號__,權利範圍__,面積共計__平方公尺。

(1)主建物面積:__層__平方公尺,__層__平方公尺,__層__平方公尺共計__平方公尺,用途__。

(2)附屬建物用途__,面積__平方公尺。

3、共有部分建號__,權利範圍__,持分面積__平方公尺。

4、車位:□有(汽車停車位__個、機車停車位__個)□無。

5、□有□無設定他項權利,若有,權利種類:__。

6、□有□無查封登記。

(二)租賃範圍:

1、租賃住宅□全部□部分:第__層□房間__間□第__室,面積______平方公尺(如「租賃住宅位置格局示意圖」標註之租賃範圍)。

2、車位(如無則免填):

(1)汽車停車位種類及編號:

地上(下)第__層□平面式停車位□機械式停車位,編號第__號。

(2)機車停車位:地上(下)第__層編號第__號或其位置示意圖。

(3)使用時間:□全日□日間□夜間□其他___。

3、租賃附屬設備:□有□無附屬設備,若有,除另有附屬設備清單外,詳如後附租賃標的現況確認書(如附件一)。

4、其他:____。

 

第二條 租賃期間

租賃期間自民國__年__月__日起至民國__年__月__日止。(租賃期間不得少於三十日)

 

第三條 租金約定及支付

包租業每月租金為新臺幣(下同)__元整,每期應繳納__個月租金,並於每□月□期__日前支付,不得藉任何理由拖延或拒絕。

租金支付方式:□現金繳付□轉帳繳付:金融機構:____,戶名:____,帳號:____。□其他:____。

 

第四條 押金約定及返還

押金由租賃雙方約定為___個月租金,金額為__元整(最高不得超過二個月租金之總額)。承租人應於簽訂住宅租賃契約(以下簡稱本契約)之同時給付出租人。

前項押金,除有第十三條第三項、第十四條第四項及第十九條第二項得抵充之情形外,出租人應於租期屆滿或租賃契約終止,包租業返還租賃住宅時,返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。

 

第五條 租賃期間相關費用之支付

租賃期間,使用租賃住宅所生之相關費用如下:

(一)管理費:

□由出租人負擔。

□由包租業負擔。

租賃住宅每月__元整。

停車位每月__元整。

□其他:______。

(二)水費:

□由出租人負擔。

□由包租業負擔。

□其他:______。

(三)電費:

□由出租人負擔。

□由包租業負擔。

□其他:______。

(四)瓦斯費:

□由出租人負擔。

□由包租業負擔。

□其他:______。

(五)網路費:

□由出租人負擔。

□由包租業負擔。

□其他:_______。

(六)其他費用及其支付方式:______。

 

第六條 稅費負擔之約定

本契約有關稅費,依下列約定辦理:

(一)租賃住宅之房屋稅、地價稅,由出租人負擔。

(二)出租人收取現金者,其銀錢收據應貼用之印花稅票,由出租人負擔。

(三)其他稅費及其支付方式:______。

本契約租賃雙方同意辦理公證者,其有關費用依下列約定辦理:

(一)公證費____元整。

□由出租人負擔。

□由包租業負擔。

□由租賃雙方平均負擔。

□其他:______。

(二)公證代辦費____元整。

□由出租人負擔。

□由包租業負擔。

□由租賃雙方平均負擔。

□其他:______。

 

第七條 使用租賃住宅之限制

本租賃住宅係供轉租作居住使用,包租業不得變更用途。

出租人□同意□不同意包租業將本租賃住宅以出借或轉租以外之其他方式供他人居住使用。

包租業轉租本租賃住宅或經出租人同意提供他人使用者,應督促次承租人或使用人遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項,不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品,影響公共安全、公共衛生或居住安寧。

 

第八條 修繕

租賃住宅或附屬設備損壞時,應由包租業負責修繕,其修繕費用,得由租賃雙方視損壞性質及責任歸屬,另行約定負擔方式。

前項約定由出租人負擔修繕費用者,包租業得請求出租人償還其費用或於第三條約定之租金中扣除。

 

第九條 室內裝修

出租人□同意□不同意包租業將本租賃住宅之全部或一部分進行室內裝修。

前項經出租人同意室內裝修者,包租業應依相關法令規定辦理,且不得損害原有建築結構之安全。

第一項室內裝修所需費用,由□出租人□包租業負擔或□其他______。

包租業經出租人同意裝修者,其裝修增設部分若有損壞,由包租業負責修繕並負擔費用。

第二項情形,包租業返還租賃住宅時,□應負責回復原狀□現況返還□其他______。

 

第十條 出租人之義務及責任

本契約租賃期間,出租人之義務及責任如下:

(一)應出示有權出租本租賃住宅之證明文件及國民身分證或其他足資證明身分之文件,供包租業核對。

(二)應於簽訂本契約時,提供同意本租賃標的之全部或一部分轉租之同意書,並載明租賃標的範圍、租賃期間及得終止本契約之事由。

(三)應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付包租業,並於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。

(四)簽訂本契約,應先向包租業說明租賃住宅由出租人負擔修繕費用之項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。

前項第二款、第四款之同意轉租及負擔修繕費用之項目、範圍,如附件二「出租人同意轉租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書」及附件三「出租人負擔修繕費用之項目及範圍確認書」。

 

第十一條 包租業之義務及責任

本契約租賃期間,包租業之義務及責任如下:

(一)應出示租賃住宅服務業登記證影本,供出租人核對。

(二)應以善良管理人之注意,保管、使用、收益租賃住宅。

(三)與次承租人簽訂轉租契約時,不得逾出租人同意轉租之標的範圍及租賃期間。

(四)應於簽訂轉租契約後三十日內,以書面將轉租標的範圍、租賃期間、次承租人之姓名及其通訊地址等相關資料通知出租人。

(五)應執行日常修繕維護並製作紀錄,提供出租人查詢或取閱。

(六)應於收受出租人之有關費用或文件時,開立統一發票或掣給收據。

(七)應配合出租人申請減徵稅捐需要,提供相關證明。

(八)不得轉讓出租人同意轉租權利及其管理業務。

包租業違反前項各款規定之一,致出租人受有損害者,應負賠償責任。但前項第二款情形,包租業依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。

 

第十二條 租賃住宅部分滅失

租賃關係存續中,因不可歸責於包租業及次承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失者,包租業得按滅失之部分,請求減少租金。

 

第十三條 提前終止租約之約定

本契約於期限屆滿前,除第十六條及第十七條規定外,租賃雙方□得□不得就租賃住宅之全部或一部終止租約。

依約定得終止租約者,租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者,應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。

前項包租業應賠償之違約金得由第四條第一項規定之押金中抵充。

租期屆滿前,依第二項規定終止租約者,出租人已預收之租金應返還予包租業。

 

第十四條 租賃住宅之返還

租期屆滿或租賃契約終止時,包租業應即結算第五條約定之相關費用,並會同出租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續,包租業應將租賃住宅返還出租人並督促次承租人或使用人遷出戶籍或其他登記。

前項租賃之一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。

包租業未依第一項規定返還租賃住宅時,出租人應明示不以不定期限繼續契約,並得向包租業請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額,及相當月租金額計算之違約金(未足一個月者,以日租金折算)至返還為止。

前項金額及包租業未繳清第五條約定之相關費用,出租人得由第四條第一項規定之押金中抵充。

 

第十五條 租賃住宅所有權之讓與

出租人於租賃住宅交付後,包租業或次承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,本契約對於受讓人仍繼續存在。

前項情形,出租人應移交押金及已預收之租金予受讓人,並以書面通知包租業。

本契約如未經公證,其期限逾五年者,不適用第一項之規定。

 

第十六條 出租人提前終止租約

租賃期間有下列情形之一者,出租人得提前終止租約,包租業不得要求任何賠償:

(一)出租人為重新建築而必要收回。

(二)包租業遲付租金之總額達二個月之金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付。

(三)包租業積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付。

(四)包租業違反第七條第一項規定,擅自變更用途,經出租人阻止仍繼續為之。

(五)包租業違反第七條第二項規定,未經出租人同意,擅自將本租賃住宅以出借或轉租以外之其他方式供他人使用,經出租人阻止仍繼續為之。

(六)包租業毀損租賃住宅或附屬設備,經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。

(七)包租業違反第八條第一項規定,未履行修繕義務。

(八)包租業違反第九條第一項規定,未經出租人同意,擅自進行室內裝修,經出租人阻止仍繼續為之。

(九)包租業違反第九條第二項規定,未依相關法令規定進行室內裝修,經出租人阻止仍繼續為之。

(十)包租業違反第九條第二項規定,進行室內裝修,損害原有建築結構之安全。

(十一)包租業轉租本租賃住宅,違反第十一條第一項第三款規定,逾出租人同意轉租之範圍或期間。

(十二)包租業違反第十一條第一項第八款規定,將出租人同意轉租權利及其管理業務轉讓予第三人,經出租人阻止仍繼續為之。

(十三)包租業經主管機關撤銷、廢止其許可或登記。

出租人依前項規定提前終止租約者,應依下列規定期限,檢附相關事證,以書面通知包租業:

(一)依前項第一款規定終止者,於終止前三個月。

(二)依前項第二款至十三款規定終止者,於終止前三十日。但前項第十款有危害公共安全或有第十三款之情形者,得不先期通知。

 

第十七條 包租業提前終止租約

租賃期間有下列情形之一者,包租業得提前終止租約之全部或一部:

(一)租賃住宅或附屬設備損壞,應由出租人負擔修繕費用者,經包租業定相當期限催告,出租人仍不於期限內為支付。

(二)租賃住宅因不可歸責於包租業及次承租人之事由致一部滅失,且其存餘部分不能達租賃之目的。

(三)租賃住宅有危及次承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵。

(四)因第三人就租賃住宅主張其權利,致次承租人不能為約定之居住使用。

包租業依前項各款規定提前終止租約者,應於終止前三十日,檢附相關事證,以書面通知出租人。但前項第三款情況危急者,得不先期通知。

 

第十八條 出租人提前終止租約之處理

包租業應於知悉出租人提前終止本契約之次日起五日內通知次承租人終止轉租契約,協調返還租賃住宅、執行屋況及附屬設備點交事務、退還向次承租人預收之租金及全部或一部押金或履行其他應盡事宜。

前項出租人提前終止本契約之情形,於包租業因故停業、解散或他遷不明時,出租人得請求所在地租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調返還租賃住宅,該同業公會或其全國聯合會不得拒絕。

前二項出租人提前終止本契約之情形,因可歸責於包租業之事由,致出租人或次承租人受損害時,包租業應負賠償責任。

 

第十九條 遺留物之處理

本契約租期屆滿或提前終止租約,依第十四條完成點交或視為完成點交之手續後,包租業或次承租人仍於租賃住宅有遺留物者,除租賃雙方另有約定外,經出租人定相當期限向包租業催告,逾期仍不取回時,視為拋棄其所有權。

出租人處理前項遺留物所生費用,得由第四條第一項規定之押金中抵充,如有不足,並得向包租業請求給付不足之費用。

 

第二十條 履行本契約之通知

除本契約另有約定外,租賃雙方相互間之通知,以郵寄為之者,應以本契約所記載之地址為準;如因地址變更未告知他方,致通知無法到達時,以第一次郵遞之日期推定為到達日。

前項之通知得經租賃雙方約定以□電子郵件信箱:□手機簡訊□即時通訊軟體以文字顯示方式為之。

 

第二十一條 其他約定

本契約租賃雙方□同意□不同意辦理公證。

本契約經辦理公證者,租賃雙方□不同意;□同意公證書載明下列事項應逕受強制執行:

□(一)包租業如於租期屆滿後不返還租賃住宅。

□(二)包租業未依約給付之欠繳租金、費用及出租人或租賃住宅所有權人代繳之管理費,或違約時應支付之金額。

□(三)出租人如於租期屆滿或本契約終止時,應返還包租業之全部或一部押金。

公證書載明金錢債務逕受強制執行時,如有保證人者,前項後段第款之效力及於保證人。

 

第二十二條 契約及其相關附件效力

本契約自簽約日起生效,租賃雙方各執一份契約正本。

本契約廣告及相關附件視為本契約之一部分。

 

第二十三條 未盡事宜之處置

本契約如有未盡事宜,依有關法令、習慣、平等互惠及誠實信用原則公平解決之。

 

附件

□建物所有權狀影本或其他有權出租之證明文件

□使用執照影本

□雙方身分證明文件影本

□授權代理人簽約同意書

□租賃標的現況確認書

□出租人同意轉租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書

□出租人負擔修繕費用之項目及範圍確認書

□附屬設備清單

□租賃住宅位置格局示意圖

□其他(測量成果圖、室內空間現狀照片、稅籍證明等)

 

立契約書人

出租人:

姓名:

統一編號或身分證明文件編號:

戶籍地址:

通訊地址:

聯絡電話:

電子郵件信箱:

包租業:

公司名稱:

代表人姓名:

統一編號:

登記證字號:

營業地址:

聯絡電話:

電子郵件信箱:

租賃住宅管理人員:

姓名:

證書字號:

通訊地址:

聯絡電話:

電子郵件信箱:

 

中華民國           年          月            日

 

中華民國108年2月23日內政部內授中辦地字第1080260693號令訂定發布全文2條,自108年6月1日生效

住宅包租契約應約定及不得約定事項

中華民國108年2月23日

 

租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱本條例)第三條第五款規定,租賃住宅包租業(以下簡稱包租業),指承租租賃住宅並轉租,及經營該租賃住宅管理業務之公司。租賃住宅之出租人,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之者,即屬消費者保護法所稱之企業經營者,其與包租業所簽訂之包租契約,非具消費關係,無該法關於定型化契約規定之適用。

另考量不定期租賃關係,租賃雙方均會承擔隨時終止租約之風險,不利於建立穩定之租賃關係,且較不符合國人多數使用定期租賃之習慣,故出租人與包租業使用之住宅包租契約不適用不定期租賃。又依本條例第五條第一項規定,租賃契約非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之,內政部爰依本條例上開規定訂定「住宅包租契約應約定及不得約定事項」,共三十條,其中應約定事項二十三條,不得約定事項七條,條列如下:

 

一、應約定事項:

(一)租賃標的、租賃期間、租金約定及支付。(第一條至第三條)

(二)押金約定及返還、租賃期間相關費用之支付、稅費負擔之約定。(第四條至第六條)

(三)使用租賃住宅之限制、修繕、室內裝修。(第七條至第九條)

(四)出租人之義務及責任、包租業之義務及責任。(第十條及第十一條)

(五)租賃住宅部分滅失、提前終止租約之約定、租賃住宅之返還、租賃住宅所有權之讓與。(第十二條至第十五條)

(六)出租人提前終止租約、包租業提前終止租約、出租人提前終止租約之處理。(第十六條至第十八條)

(七)遺留物之處理。(第十九條)

(八)履行本契約之通知、其他約定、契約及其相關附件效力、當事人及相關人員基本資料。(第二十條至第二十三條)

 

二、不得約定事項:

(一)不得約定廣告僅供參考。(第一條)

(二)不得約定次承租人不得遷入戶籍。(第二條)

(三)不得約定應由包租業負擔之稅費,轉嫁由出租人負擔。(第三條)

(四)不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。(第四條)

(五)不得約定出租人須繳回契約書。(第五條)

(六)不得約定本契約之通知,僅以電話方式為之。(第六條)

(七)不得約定違反強制或禁止規定。(第七條)

 

參考資料:植根法律網-住宅包租契約應約定及不得約定事項(108-2-23)。檢自 https://www.rootlaw.com.tw/LawContent.aspx?LawID=A040040091000800-1080223(Jan.6,2021)

參考資料:內政部不動產資訊平台-住宅包租契約書範本(108-2-23)。檢自 https://pip.moi.gov.tw/V3/Default.aspx(Jan.6,2021)


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