房地產指南 地政學堂:地權業務

壹、地權限制

一、私有林業用地最小面積單位限制

土地法第31條規定,直轄市或縣(市)地政機關於其管轄區域之土地,得斟酌地方經濟情形,依其性質及使用之種類,為最小面積單位之規定,並禁止其再分割。其立法意旨在防止土地細分,以免影響土地經濟有效使用,故直轄市或縣(市)地政機關訂定所轄林業用地最小面積單位之規定,即為執行土地法此項意旨。

目前有南投縣政府*、臺南市政府*、花蓮縣政府、屏東縣政府*、彰化縣政府*、臺東縣政府*、新北市政府*、嘉義縣政府*、高雄市政府*等9個直轄市或縣(市)政府對於該轄區內林業用地為最小面積單位之限制,並禁止其再分割。

註記【*】:配合財政部國有財產署依國有財產法第52條之2規定辦理國有土地讓售,不受該直轄市或縣(市)政府所定林業用地最小面積不得再分割之限制

 

貳、陸資來臺每季取得不動產情形

一、法令依據

政府為落實前經濟發展諮詢委員會之共識意見,順應全球化潮流並有效運用資金及技術,提升臺灣地區整體土地資源開發利用,活絡不動產交易市場,於91年4月24日修正公布臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條,規定大陸地區人民、法人、團體或其他機構,或其於第三地區投資之公司(以下簡稱陸資),經內政部許可後,得在臺取得、設定或移轉不動產物權。內政部於91年8月8日訂定發布大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法(以下簡稱許可辦法),做為審核之依據,由內政部會同相關機關審核許可後,陸資據以辦理登記。

二、執行情形

自91年8月8日許可辦法發布迄110年12月31日,經內政部依許可辦法規定許可陸資取得不動產者共675件,權利價值計14,505,264,499元(詳如下表)。陸資經許可取得不動產之縣市分布情形:宜蘭縣10件、基隆市15件、臺北市49件、新北市169件、桃園市64件、新竹市5件、新竹縣10件、臺中市118件、彰化縣7件、南投縣6件、臺南市14件、高雄市144件、臺東縣2件、苗栗縣39件、雲林縣2件、金門縣10件、屏東縣1件、嘉義縣4件、花蓮縣5件、嘉義市1件。

 

參、開放外資來臺投資不動產

為因應我國加入WTO及落實90年1月6日、7日召開之全國經濟發展會議結論:「允許外國人投資不動產」及同年8月25日、26日召開經濟發展諮詢委員會議之共識意見「開放外資進入不動產領域」,以順應國際經濟自由化潮流,並有效運用國外資金及技術提升國家整體土地資源開發利用,爰於90年10月31日公布修正土地法第17條、第19條、第20條,並刪除第21條至第23條條文。上述條文之修正,主要在規定外國人得以投資、自用或公益為目的而直接取得土地,從事各種土地開發、改良、住宅或商業辦公大樓之興建,此項開放措施有助於國內不動產業之正面發展,以促進土地資源合理有效利用。

經內政部統計109年外國人取得土地計有3,036筆,面積合計約991,998.34平方公尺;取得建物計有1,221棟,面積112,967.81平方公尺。另110年迄11月底止,外國人取得土地計2,268筆,面積合計約799,050.04平方公尺,建物1,178棟,面積約122,035.38平方公尺。

(資料來源:內政部(統計處網站)→「內政統計月報」→「【4地政】」→「4.10-外國人地權管理(ODF)」)。

備註:有關外國人在臺取得或設定土地權利,依土地法第18條規定,須符合平等互惠之原則。「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」可於內政部地政司全球資訊網「線上服務」→「下載專區」→「表單下載」→分類選「地權類」搜尋→「外國人取得土地權利申請」項下查詢。

 

肆、耕地三七五出租耕地管理

一、截至109年底止,臺灣地區私有耕地三七五租約登記案件計約24,333件,訂約土地筆數約48,845筆,承租佃農戶數約36,399戶,出租地主戶數約59,185戶,土地面積約9,745.6383公頃。有關地租額、租約期限、終止租約及租佃爭議,均依耕地三七五減租條例(以下簡稱減租條例)相關規定辦理。另為配合「放寬農地農有、落實農地農用」政策之調整,農業發展條例第20條規定,自89年1月28日以後所訂立之農業用地租賃不適用耕地三七五減租條例之規定,而回歸契約自由原則。

二、93年7月9日司法院釋字第580號解釋認為減租條例第17條規定租佃期限未屆滿前,耕地經依法編定或變更為非耕地,出租人如欲終止租約時,應補償承租人之義務,乃為平衡雙方權利義務關係,尚無悖於憲法第15條保障財產權之本旨。惟不問情狀如何,補償額度一概為公告現值扣除增值稅後之1/3之規定,有關機關應衡酌憲法第22條保障契約自由之意旨及社會經濟條件之變遷等情事,儘速予以檢討修正。另該號解釋對於第19條第3項規定租約期滿出租人以擴大家庭農場經營規模為由收回自耕時,準用同條例第17條第2項第3款之規定,應以終止租約當期土地公告現值扣除土地增值稅餘額之三分之一補償承租人之義務,認屬增加耕地所有權人不必要之負擔,不當限制耕地出租人之財產權,故該項補償規定,應自本解釋公布日起,至遲於屆滿2年時,失其效力。為因應上開大法官解釋,第17條之補償規定,必須依該解釋意旨,重新檢討修正;相關修法事宜,正進行中。至第19條第3項準用第17條第2項第3款補償承租人之規定已自95年7月9日起失其效力,不得再行適用,內政部95年7月19日台內地字第0950117562號函明釋在案。

 

伍、大陸地區人民取得不動產總量管制情形

一、法令依據

為健全房地產市場發展,內政部依據大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法(以下簡稱許可辦法)第15條第2項規定,於102年11月26日以台內地字第1020351411號令發布「大陸地區人民在臺灣地區取得不動產物權採行總量管制之數額及執行方式」,並自103年1月1日施行。嗣為避免大陸地區人民在臺取得不動產集中於特定地區,可能造成陸資炒作房地產市場疑慮,於104年3月19日修正發布總量管制增訂集中度數額管制,大陸地區人民取得同棟或同一社區的建物,以總戶數10%為上限;總戶數未達10戶者,得取得1戶,並自104年7月1日施行。

二、大陸地區人民在臺灣地區取得不動產物權採行總量管制之數額及執行方式

(一)總量管制數額:

1、長期總量管制:土地1,300公頃,建物2萬戶。

2、每年許可大陸地區人民申請取得不動產數額(以下簡稱年度數額):土地13公頃,建物400戶,年度數額有剩餘者,不再留用。

3、集中度數額管制:大陸地區人民取得同棟或同一社區之建物,以總戶數10%為上限;總戶數未達10戶者,得取得1戶。

(二)執行方式:

1、適用對象:大陸地區人民依大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法第6條規定,申請取得不動產物權案件。

2、認定方式:

(1)土地部分以申請書所載土地標示面積總和;建物「戶」以申請書所載主建號計算。

(2)同一社區總戶數之認定,以同一使用執照建物總戶數為計算基準;多棟透天式建物,各自領有使用執照且共同成立公寓大廈組織並經報備有案者,視為同一社區,以報備之總戶數為計算基準。

(3)其他未能依前二款認定者,由內政部會同有關機關個案審查認定。

(三)收件及審核方式:

1、直轄市、縣(市)政府審核集中度數額管制時,應依申請案送達該府之收件時間定其順序審核,並依該順序報請內政部許可;報請許可時,應查明案內同棟或同一社區建物登記情形(含總戶數、已許可取得、已登記或已申請件數),供內政部審核參考。

2、內政部應依收件時間定其順序審核。總量管制數額依許可順序編號,依序核給。申請案超過長期總量或年度數額管制上限者,內政部應予駁回。

3、申請案超過集中度數額管制上限者,內政部應依直轄市、縣(市)政府收件時間,依序駁回。

4、申請案有應補正之情形,經限期補正,屆期未補正或補正後仍不完全者,直轄市、縣(市)政府應不予受理。

(四)彈性調整:內政部原則每半年檢討總量管制數額;必要時並得視年度數額使用情形,邀集相關機關及各直轄市、縣(市)政府會商後,機動檢討調整。

三、執行情形:截至110年11月18日止(大陸地區人民在臺灣地區取得不動產物權總量管制數額統計表)

更新日期:111-01-03

 

參考資料:中華民國內政部地政司-地權業務(111-01-03)。檢自 https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/66?mcid=3206&qitem=1 (Jan.7,2021)


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