房地產買賣 成屋買賣合約書注意事項

土地買賣契約書範本

立契約書人

買方（以下稱甲方）______________

賣方（以下稱乙方）______________

 

茲就後開不動產所有權移轉相關事宜，協議訂立契約條款如後，以資共同遵守：

 

第一條：不動產標示：（已登記者應以地政機關登記簿登載為準）

一、土地標示：____縣市____鄉鎮市區____段____小段

二、其他：

（一）、賣方取得所有權登記日期：____年____月____日，賣方取得所有權原因：□買賣□贈與□繼承□其他

中華民國85年2月16日內政部台（85）內地字第8573654號函頒行

中華民國85年8月12日內政部台（85）內地字第8580531號函公告修正

中華民國89年3月27日內政部台（89）內中地字第8979013號函公告修正（行政院消費者保護委員會第66次委員會議通過）

中華民國90年9月3日內政部台（90）內中地字第9083628號公告修正（行政院消費者保護委員會第80次委員會議通過）

中華民國98年8月4日內政部內授中辦地字第0980725130號公告修正第2條（行政院消費者保護委員會第165次委員會議通過）

中華民國98年10月30日內政部內授中辦地字第0980725794號公告修正（行政院消費者保護委員會第169次委員會議通過）

中華民國99年8月16日內政部內授中辦地字第0990725157號公告修正（行政院消費者保護委員會第176次委員會議通過）

中華民國100年3月24日內政部內授中辦地字第1000723994號公告修正（行政院消費者保護委員會第185次委員會議通過）

中華民國103年4月28日內政部內授中辦地字第1036650686號公告修正第2條、第3條、第6條（行政院消費者保護會第23次委員會議通過）

中華民國108年5月2日內政部台內地字第10802623801號函修正

中華民國109年12月25日內政部台內地字第10901476695號函修正，並廢止108年5月2日內政部台內地字第10802623801號函修正之第10條規定

壹、不動產交易管理

「有土斯有財」是國人傳統的觀念，購置不動產乃民眾一生中的大事，由於不動產交易過程涉及法令與事務繁雜，非一般社會大眾所能充分瞭解，在講究專業分工的多元化社會，國人多透過不動產交易服務業，例如不動產經紀業、經紀人員、地政士等，來協助完成不動產交易相關行為。又因不動產交易金額龐大，涉及民眾財產權益至鉅，消費糾紛時有所聞，為維護不動產交易安全，保障交易當事人權益，爰積極推動不動產交易輔助行業之法制化作業，分別於88年及90年完成公布不動產經紀業管理條例及地政士法，藉以落實不動產經紀業、經紀人員及地政士之管理與輔導，並嚴謹審查不動產經紀人員專業訓練機構團體之認可，強化其訓練品質，提升不動產經紀人員之素質。

另為促進不動產交易契約公平合理，避免交易糾紛，陸續研（修）訂各類與不動產交易相關之定型化契約書範本暨其應記載及不得記載事項，提供社會各界參考，作為企業經營者與消費者簽約之準據。在消費者保護意識日趨高漲的時代潮流，為購（售）屋者打造一個不動產交易安全環境及消弭不動產買賣糾紛，讓購屋者買的安心，住的開心，將是當前政府部門與民間業界亟須共同努力與重視的課題。

 

貳、不動產經紀業管理

民國70年代因社會經濟繁榮，房地產供需增加，交易隨之頻繁，房地產仲介業乃大量設立。惟仲介業務組織型態及經營規模不一，成員亦良莠不齊，因此經常發生仲介業或從業人員賺取差價，或假借理由沒收斡旋金，或屋齡、坪數、公共設施百分比與實際現況不符等情事，致使購屋糾紛頻傳，各類申訴與民事訴訟案件居高不下，影響消費者權益甚鉅。內政部為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定「不動產經紀業管理條例」，並奉總統於88年2月3日公布施行。自公布施行後，期間歷經3年的緩衝期讓舊有業者及從業人員有充分的時間準備及調適，其過渡期限已於91年2月4日屆滿，嗣後凡經營不動產仲介或代銷業務者，應依法向直轄市或縣（市）主管機關申請許可、加入登記所在地之同業公會、僱用具備經紀人員資格者執行業務，並按設立營業處所及僱用經紀人數量計算應繳存之營業保證金。違反法定義務與責任者，或非經紀業而經營仲介或代銷業務者，均應依法予以處罰。除了保障交易當事人之權益外，並建立不動產經紀業專業形象及經紀人員專業證照制度。

不動產經紀業相關法規

○不動產經紀業管理條例

○不動產經紀業管理條例施行細則

○不動產經紀業營業保證金繳存或提供擔保辦法

○不動產經紀業營業保證基金管理委員會組織及基金管理辦法

2026年，台灣迎來史上最大規模的高齡建築換梯潮，走進各大社區的區分所有權人會議，為了一座電梯的更新預算與廠商選擇，往往各方人馬面紅耳赤吵得不可開交。然而，多數主委與住戶沒意識到的是：你以為你在買一台新電梯，其實你簽下的是一份長達20年的不平等條約。

當電梯頻繁當機、零件報價動輒十幾萬，甚至叫修還要苦等原廠技師排程時，許多社區才猛然驚醒-換電梯的痛苦指數之所以遽增，根本不在於初期的硬體價格，而在於那份將社區死死綁住的「封閉式保養合約」。

究竟，你的電梯被誰綁架了？

台灣房地產指南產業研究室，特別針對國內電梯市場進行系列深度研究，從人口與屋齡雙重老化、電梯產業失衡結構、電梯地下勢力抗爭等層面做出整理，讓您一窺2026年台灣電梯汰舊換新市場的全貌。

一、2026台灣電梯產業的特殊市場結構

要了解電梯產業在2026年的市場結構，我們就必須從供需兩端的視角，很清楚整個市場規模。這是一場高達2,560億的超級版圖爭奪戰。

當台灣8萬台老舊電梯面臨汰換的此刻，一座長達20年的「結構性金礦」悄然誕生。2,560億的市場規模是由以下兩大板塊所組成：

首先是1,600億的硬體換梯大餅（8萬台×200萬均價），與隱藏在硬體背後，高達960億的維保現金流（8萬台×每月5千×20年）。電梯大廠透過軟體鎖與封閉合約，將硬體與後續20年的高毛利維保死死綁定。只要社區簽下換梯合約，就等於交出了未來20年的提款機密碼。這是一門不受景氣循環影響、擁有46%驚人毛利的「訂閱制」暴利生意。

1.宏觀市場背景：高齡社會與雙老危機的歷史高點

2026年的台灣，正式迎來了兩座不可逆的高山，這兩座高山交疊出的「人屋雙老」現象，正是引爆全台老社區換梯潮與機電公安危機的核心引信：

人口超高齡化社會：

壹、研修平均地權相關法規

平均地權是我國土地政策最高指導原則。依憲法規定，平均地權與節制資本為建立國民經濟之基本國策，政府為實施平均地權土地制度，早於民國19年制定土地法時，即將其四大辦法—規定地價、照價徵稅、照價收買及漲價歸公，具體訂入土地法中，並於民國25年付諸實施，惟當時情勢，未能貫徹實施。

民國38年政府播遷來臺，開始實施一連串土地改革後，工商繁榮，致都市土地地價上漲，投機壟斷之風日盛。政府為解決都市土地問題，遂於民國43年制定「實施都市平均地權條例」，自民國45年起，在臺灣各大都市實施平均地權，並分期分區擴大其實施範圍。又因實施平均地權之範圍，僅以「都市土地」為限，都市以外之土地，未能實施，致其土地漲價全部歸私，而成為牟取不法暴利之對象。

為期能貫徹實施平均地權基本國策，以實現民生主義「均富」目標，政府乃決定擴大「平均地權」之實施範圍及於全面，並自58年起積極研議修正「實施都市平均地權條例」，終於66年2月完成法定程序，修正公布為「平均地權條例」，開始全面實施平均地權。

 

貳、改進地價查估作業

一、研修地價調查估計規則

地價調查估計規則於35年10月28日訂定發布，期間因時空環境變遷影響，致有些規定已不合時宜，陸續於43年、66年、78年、83年、88年、89年、91年及92年修正發布。距92年修正已逾10年，鑑於環境變遷、查估技術精進，並配合不動產成交案件實際資訊申報登錄制度及土地徵收市價補償等制度陸續實施，為因應實務上估價作業需求，爰於102年12月31日修正部分條文。

二、繁榮街道路線價標準之研究

按地價調查估計規則之規定，對具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形劃設繁榮街道路線價區段，而於繁榮街道路線價區段內之土地，則依各直轄市、縣（市）政府訂定之繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則，以路線價按其臨街深度乘以深度指數計算之，因其計算標準並不相同且因實境變遷等因素，致許多地價計算令外界質疑。內政部於92年度委託國立政治大學進行「繁榮街道路線價標準之研究」，針對：

１、繁榮街道路線價區段之存廢問題及認定標準

內政部90年7月11日台（90）內中地字第9082362號公告頒行（行政院消費者保護委員會第78次委員會議通過）

內政部101年10月29日內授中辦地字第1016651845號公告修正（行政院消費者保護會第7次會議通過）

內政部108年10月31日台內地字第1080265857號函公告修正

契約審閱權

本契約於中華民國__年__月__日經買方攜回審閱__日（契約審閱期間至少五日）

買方簽章：______________

賣方簽章：______________

 

成屋買賣契約書範本

內　政　部　編

中華民國108年10月

內政部87年2月11日台（87）內地字第8780610號公告頒行

內政部95年1月23日內授中辦地字第0950724728號公告修正（行政院消費者保護委員會第129次委員會議通過）

內政部101年1月3日內授中辦地字第1000726248號公告修正（行政院消費者保護委員會第192次委員會議通過）

契約審閱權

本契約於中華民國__年__月__日經買方攜回審閱__日（契約審閱期間至少五日）

買方簽章：______________

賣方簽章：______________

 

預售停車位買賣契約書範本及應記載及不得記載事項

內　政　 部    編

中華民國101年1月

立借名登記契約書人_________________（借名人，以下稱甲方）

_________________（出名人，以下稱乙方）

 

房屋借名登記契約書範本

 

茲因乙方同意甲方借用乙方名義登記下列不動產產權，雙方成立契約條款如下：

 

一、不動產標的：（詳細產權及權利範圍依地政事務所登記簿為準）

1.土地：

2.房屋：

二、契約期間：自不動產產權登記於乙方名下之日起至甲方處分或請求返還該不動產產權並完成所有權移轉登記之日止。

契約審閱權

契約於中華民國__年__月__日經買方攜回審閱__日（契約審閱期間至少五日）

買方簽章：______________

賣方簽章：______________

 

不動產買賣契約書範本

中華民國106年10月

 

立契約書人買方________賣方_________茲為下列成屋買賣事宜，雙方同意簽訂本契約，協議條款如下

 

第一條 買賣標的

自 2024 年起，全球正式踏入以 AI科技、虛擬、美學與醫療為主導的20年九紫離火運程，未來二十年，決定台灣房地產與商業爆發力的元素將是多元而複雜的，台灣房地產指南產業研究室結合 2026 年市場即將面臨的房地產極端流動性考驗，為全台高資產族群構畫這份地產全景戰略，我們不僅將揭開全台四大地理板塊的資金流向，更將直指購屋者在火運中必將面臨的四大抉擇，並提供實戰的防禦指南。

壹、九紫離火台灣地圖 - 極端的四大板塊與火性增值

火代表的是科技、算力、能源、美學、醫療、虛擬與心智，在火運的加持之下，全台各縣市的發展趨勢將徹底打破過去北重南輕的舊有格局，呈現以下四大板塊的樣貌：

1. 雙重疊加的絕對震央：台南、高雄（先天屬南 + 後天屬火）

這是九紫離火運中贏家中的贏家，南部在先天地理上屬火，而近年國家級的戰略資源投入，更完全吻合火的純粹屬性。

發展大勢：台南的半導體先進製程（南科）與高雄的 AI 算力中心、半導體聚落（楠梓、橋頭），構成了最強大的算力與科技護城河。當南方的土地遇上屬火正夯的科技，這便是產經格局中的烈火燎原。 市場表現：南部的房地產與商業開發，將徹底告別過去的低基期補漲論述，轉而出現超越北部某些區域的火性增值，未來能結合 ESG 綠能與 AI 智能物聯網的頂級商辦與高端住宅，將在此迎來史無前例的資金狂潮。2. 水火既濟的火性飛地：台北東區走廊、新竹（先天屬水 vs. 後天極火）

北北基在先天八卦中屬坎水，水火相剋，意味著北部傳統的水泥建物、老舊傳產將在未來二十年面臨最痛苦的折舊與轉型陣痛，然而，在這片水域中，有幾塊「火性飛地」將逆勢噴發。

發展大勢：從內湖科學園區一路串聯到南港、汐科，以及往南延伸至新竹竹北的科技廊帶。這些區域雖位處北部，但其產業核心完全聚焦於 AI、雲端運算、IC 設計，這是未來最猛烈的火。 市場表現：傳統風水而言，這種格局稱為水火既濟，意味著歷經極端碰撞與洗牌後，將淬鍊出極高的資產價值。北部的熱錢將極度集中在這些科技廊帶周邊，傳統市中心的老豪宅若缺乏科技與高階物業賦能，資金將迅速撤出，轉向這些具備算力與智能的新興聚落。